La Cámara Inmobiliaria de Venezuela calcula que al menos 70 % del crecimiento del sector en 2020 se debió a los arrendamientos. Se estima que el precio promedio del metro cuadrado en Caracas es de $500. En 2018 los precios empezaron a estabilizarse, aunque siguen por debajo de su valor real.
Caracas. Antes de irse del país, en 2020, Ana Pedraza lo pensó varias veces para decidir si vendía o no su apartamento en el centro de Caracas, que terminó de pagar a inicios de los años 2000 gracias a los créditos hipotecarios y políticas habitacionales de la época.
Ana emigró a Panamá, donde ya vivían sus dos hijos, y, luego de analizar junto con su entorno durante casi un año, optó por dejar al cuidado del apartamento a un familiar y alquilar una de las habitaciones. El precio de venta, asegura, terminaba siendo inferior al que le costó comprarlo.
“Veía en páginas de ventas de inmuebles que en la zona había apartamentos similares hasta en menos de 15.000 o 20.000 dólares, y con ese dinero, si acaso, podía medio comprarme un carro nuevo afuera. Le pregunté a un asesor y me dijo que ese era más o menos el precio estimado”, señala Ana.
Estabilización reciente
La crisis económica que vive el país, hundido en siete años consecutivos de recesión, ha impactado fuertemente en el sector inmobiliario, que entre 2013 y 2019 se redujo 95 %, según cálculos de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, con precios por debajo de su valor real.
Sin embargo, el presidente de la Cámara, Francisco López, dijo a Crónica.Uno que a partir de 2018 se empezaron a estabilizar los precios y, posteriormente, se incrementaron un 5 % en 2019 y 9 % más en 2020. De hecho, según sus cálculos, la actividad económica del sector inmobiliario aumentó 25 % el año pasado.
El Observatorio Venezolano de Finanzas (OVF) calcula que en 2020 la actividad económica del país tuvo una caída cercana a 30 %, con la excepción del mes de septiembre, cuando aumentó 12 % respecto a agosto, debido a la flexibilización. En el primer trimestre de 2021, la estabilidad de la producción petrolera y la actividad del sector privado hicieron que el índice creciera 18,9 % respecto a finales de 2020.
Mercado primario paralizado
En el caso del mercado inmobiliario, al menos 70 % del crecimiento de la actividad en el último año se debió a los alquileres, tanto de viviendas como de locales comerciales, aunque en el área comercial fue donde más movimiento hubo. López señala que una de las razones de ese fenómeno es la falta de mercado primario.
El mercado primario –construcción de inmuebles nuevos– está detenido desde hace más de 10 años, cada año que pasa hay menos construcción. Podemos decir que está técnicamente parado porque no hay financiamiento, condiciones de mercado y existe una ley contra estafas inmobiliarias que no permite la preventa y el financiamiento”, señala el presidente de la Cámara.
Es por ello que resalta que el mercado secundario es el que actualmente está apalancando el sector, mediante la compra y venta de inmuebles usados, aunque la pandemia y la cuarentena radical ha implicado la represión de algunas operaciones por el cierre de registros y notarías.
¿Quién compra y quién vende?
Según el presidente de la Cámara Inmobiliaria, en el mercado actualmente están actuando varios actores. En cuanto a compradores, destaca que suelen ser personas con casas o apartamentos grandes que buscan espacios más pequeños, o a la inversa, así como un grupo reducido que empieza a ver oportunidades de inversión con los precios actuales.
El vendedor o se va del país o necesita el dinero y está dispuesto a sacrificar un capital que está por debajo de su valor real, pero la necesidad es más imperiosa que el valor del activo”, dice López.
De acuerdo con estudios recientes de la Cámara, el precio promedio del metro cuadrado en Caracas ronda los 500 dólares, muy por detrás de otras capitales y ciudades grandes de la región, como Santiago o Río de Janeiro, que pueden ir de 3000 a 4000 dólares por metro cuadrado.
Fuentes del sector aseguran que en el área metropolitana de Caracas los municipios Chacao y Baruta son los más costosos del mercado inmobiliario en cuanto a metros cuadrados, con promedios de 700 a 800 dólares. En Libertador y Sucre el precio aproximado es de 400 dólares, mientras que en El Hatillo, en promedio, supera los 600 dólares.
“Ya el precio no depende exclusivamente de la zona, va también de la mano con factores como servicios públicos, movilidad, estado de las vías, transporte, comercios y, por supuesto, la seguridad”, explicó una agente inmobiliaria que prefirió mantener su nombre en reserva.
Al hacer búsquedas rápidas en portales como Con la Llave o TuInmueble.com es posible ver que en Chacao y Baruta los apartamentos tienen precios muy dispares. En zonas como El Bosque, Chacaíto y Los Samanes algunos son ofertados por el orden de los 40.000 dólares.
En otras zonas como Los Palos Grandes o El Cafetal superan los $80.000 y aumentan a más de $150.000 en lugares más exclusivos. En Libertador los precios van de 12.000 a 25.000 dólares en zonas como El Valle, Quinta Crespo o Catia, y ascienden a más de $50.000 en La Florida, Santa Mónica y El Paraíso.
La necesidad de retomar los créditos
Pero, paradójicamente, al tiempo que el valor de los inmuebles se encuentra en mínimos históricos, la población no tiene cómo acceder a ellos, ni siquiera a través de créditos bancarios. “Somos de los pocos países del mundo en los que tienes que llegar con un solo cheque para comprar tu casa”, señala Francisco López.
Así, una persona primero tiene que vender su casa o apartamento para después salir a comprar otro. La falta de financiamiento, además, hace que incluso quienes cuentan con ingresos adecuados tengan que ir reuniendo dinero para poder pagar de contado, algo impensable en economías normales.
López resalta que los precios de los alquileres han tenido incrementos considerables, por lo que, a su juicio, “algunas personas sí tienen capacidad de pago” para ser partícipes de una eventual reactivación de financiamiento para adquisición de vivienda, pues ese dinero destinado a pago de alquileres podría ser usado para pagar las cuotas al banco, lo que también reactivaría el mercado inmobiliario primario.
Alquileres al alza
Crónica.Uno realizó una encuesta breve en su cuenta de Twitter en la que participaron 267 usuarios. De ellos, 36,3 % afirmó que paga entre $101 y $300 mensuales por alquiler en Caracas y 28,5 % asegura pagar más de $300 en arrendamiento.
¿Vives alquilado en #Caracas? Ayúdanos a informar respondiendo esta encuesta ?
¿Cuánto pagas?— Crónica.Uno (@CronicaUno) May 26, 2021
En el centro y el oeste de Caracas los alquileres de apartamentos están entre $200 y $400, que puede variar dependiendo de la zona, condiciones del inmueble y número de habitaciones, mientras que en Chacao y Baruta los montos superan los 500 dólares, en promedio.
Según una investigación conjunta del OVF y Anova Research, a principios de 2021 la dolarización abarcaba 46 % de los salarios del país, aunque la disparidad entre el salario promedio del sector privado ($70) y el público ($4) es evidente. Según el informe, 47,6 % de la fuerza laboral se dedica a trabajos por cuenta propia.
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