Comprar vivienda en Carabobo, un sueño lejano

La pérdida del poder adquisitivo que se ha consolidado en el país durante los últimos seis años impide al menos a 200.000 carabobeños que necesitan una solución habitacional acceder con sus ingresos al mercado formal de compra o alquiler de viviendas.

Valencia. Desde 2016 Daniel Ortiz vive alquilado en un anexo en Prebo, una urbanización de clase media al norte de Valencia. Recuerda bien que hace cuatro años cuando se mudó pagaba 55.000 bolívares al mes. Aunque para ese momento le parecía costoso en comparación con otros lugares, decidió quedarse allí porque tenía todo lo que buscaba: Internet, aire acondicionado, entrada independiente y una buena ubicación de la vivienda.

Con el paso del tiempo, el canon de arrendamiento fue aumentando en bolívares hasta 2018, cuando los dueños del anexo establecieron un pago en divisas. Primero fueron 20 dólares, luego 40. A mediados de 2019 le comenzaron a cobrar 100. Ese monto representa una cuarta parte de sus ingresos, “lo que es bastante”, ya que gana entre 400 y 500 dólares mensuales con los que logra sobrevivir porque solo cubre sus gastos.

Ya llevo un año pagando 100 dólares. Creo que este mes o el otro, lo van a aumentar. Sigue siendo un poco más costoso que otros lugares, pero es amplio y tengo todos los servicios”, dijo al explicar que el incremento posiblemente sea de 100 % como en otras oportunidades, lo que equivaldría a la mitad de su ingreso mensual.

“En esta misma zona hay habitaciones que cuestan hasta 30 o 40 dólares, pero es una habitación simplemente, y eso no es lo que busco”.

Daniel tiene 40 años de edad y vive solo. La adquisición de una vivienda propia dejó de estar en sus planes cercanos desde hace mucho. No porque no quiera comprase una, sino porque la crisis económica por la que atraviesa el país luego de 36 meses de hiperinflación se lo impide.

Tendría que ahorrar la totalidad de su sueldo durante al menos un año para poder aspirar a un inmueble modesto en alguna de las zonas populares de la capital carabobeña, donde pueden llegar a costar entre 4000 y 6000 dólares.

El panorama es más desalentador para quienes devengan únicamente el salario mínimo de 400.000 bolívares (menos de un dólar), que entró en vigencia el 1° de mayo de este año por decreto del Gobierno. Si quisieran pagar un mes de alquiler en un anexo en Prebo, como en el que vive Daniel, deben trabajar durante siete años y medio y ahorrar la totalidad del sueldo durante ese tiempo. Para este sector de la población comprar una casa es impensable.

Déficit habitacional
De acuerdo con un informe publicado en 2016 por la Cámara Venezolana de la Construcción, para ese año el déficit habitacional total del país era de 2.442.987 viviendas. Esto engloba a los grupos familiares que no tienen un lugar donde vivir y, en caso de tenerlo, está en condiciones inaceptables.

El gremio de la construcción ya advertía en 2016 que la producción de viviendas del sector privado estaba contraída debido, principalmente, a la escasez de insumos como cemento y acero, cuya mayor producción pasó a manos del Estado; la promulgación de leyes en las que el derecho a la propiedad privada de inmuebles, terrenos, maquinarias y equipos de las empresas se ve constantemente amenazada y la poca capacidad de la banca para financiar proyectos de vivienda.

Hace cuatro años la realidad de la demanda indicaba que aproximadamente 93 % de las familias venezolanas que requerían una solución habitacional no podían acceder por sí solas a los mercados formales de vivienda, reveló el mismo estudio. Como consecuencia, en 2016 más de 57 % de los alojamientos producidos anualmente en el país se hacían a través de los mecanismos informales, sobre terrenos no urbanizados: las denominadas invasiones.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) en su último censo, que fue publicado en 2011, registró un total de 8.209.526 viviendas en todo el país, de los cuales 427.367 eran quintas; 5.869.712 eran casas, 1.135.910 eran apartamentos en edificios y 743.594 eran ranchos.

Germán Rodríguez, presidente de la Cámara de la Construcción de Carabobo, informó que antes de la pandemia de COVID-19 y de la paralización casi total de las construcciones residenciales, el déficit habitacional en la entidad carabobeña era de alrededor de 200.000 viviendas.

Sin embargo, esos números han cambiado. El porcentaje de personas que ha emigrado es grande y hay que estudiar el mercado secundario dentro de este universo de personas que se encuentra sin vivienda”.

En 2011, según el censo del INE, había en Carabobo 686.629 viviendas, de las cuales al menos 53.079 se encontraban hacinadas. El sondeo evidenció, además, que del total contabilizado, 39.604 eran quintas, 479.029 casas, 102.652 apartamentos en edificios y 63.306 eran ranchos.

Sin poder adquisitivo
Desde 2014 Venezuela entró en una recesión económica sostenida, de acuerdo con cifras oficiales del Banco Central de Venezuela (BCV) y cálculos independientes. En los últimos seis años, la economía venezolana se contrajo alrededor de 80 % y desde finales de 2017, el país atraviesa por una espiral hiperinflacionaria que terminó de dilapidar el ya debilitado poder adquisitivo de los venezolanos.

La dificultad por parte de los carabobeños para acceder a una vivienda, bien sea por adquisición o por alquiler, está estrechamente relacionada con la pérdida de esa capacidad de compra. El economista y profesor titular de la Universidad de Carabobo, Carlos Ñáñez, no dudó al señalar que el poder adquisitivo se ha reducido “de manera importante” durante el sexenio de Nicolás Maduro.

“Venezuela es un país sin moneda ni salario, producto de la hiperinflación”, resaltó Ñáñez. A su juicio, aun cuando los inmuebles residenciales han perdido su valor de mercado debido a la incertidumbre económica y política, no son adquiribles ni siquiera para lo que queda de la clase media profesional que, como Daniel, tiene ingresos mensuales en dólares. “Adquirir una vivienda es prácticamente imposible”.

Tampoco hay créditos
Hace más de 10 años era una alternativa para muchos venezolanos la opción de solicitarle a la banca un crédito hipotecario que cubriera una buena parte del precio total de una vivienda.

Es una práctica común que se mantiene en otros países de la región con economías más estables, como las de Colombia o Chile, donde las personas con esfuerzo pagan una inicial y luego cuotas fraccionadas que, dependiendo del proyecto habitacional, pueden tardar entre uno o dos años en cancelar la totalidad.

Pero hacer eso ya no es posible en Venezuela. Como parte de las políticas económicas del gobierno de Maduro, el BCV ordenó el aumento del encaje legal y dejó a la industria bancaria postrada, sin posibilidades de otorgar ninguna forma de crédito y, según el profesor universitario, “el sector inmobiliario no puede tener movilidad si no hay acceso efectivo al crédito”.

Del total de créditos al sector privado que el sistema bancario nacional ha otorgado, los hipotecarios representaron 7,0 % al cierre de 2014. En los cuatro años siguientes esto registró un mínimo de 0,3 % en septiembre de 2018, lo que quiere decir que de cada 100 bolívares que los bancos prestaron, tan solo 0,3 bolívares fueron otorgados a créditos hipotecarios.

Las estadísticas de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario de Venezuela (Sudeban), sin embargo, señalan que se registró una ligera recuperación en 2019, la cual volvió a sufrir caídas importantes: al cierre de julio de 2020, última cifra publicada por la institución, los créditos hipotecarios representaban 0,6 % de la cartera de créditos de los bancos.

Construcciones residenciales
La paralización del sector de construcción residencial en Carabobo es de 96 % aproximadamente, apuntó Germán Rodríguez, quien representa al gremio constructor en el estado. El 4 % restante corresponde a pequeños proyectos de alta gama, dirigidos a un sector exclusivo de la población, que se ejecutan en urbanizaciones de clase media alta y alta, como Guataparo, al norte de Valencia.

Fue enfático al exponer que, en Carabobo, y en el resto del país, los problemas habitacionales están relacionados con la falta de poder adquisitivo. Esto devino en el estancamiento de las construcciones residenciales.

El promotor construye un proyecto residencial para tener una utilidad con su venta. Pero, al comparar el precio del inmueble con el poder adquisitivo de las personas, terminas con un producto que no se puede vender”.

Otro factor que resaltó Rodríguez fue el mercado secundario (viviendas con propietarios previos) que, a su parecer, está “totalmente desfasado”, debido a la sobreoferta de inmuebles cuyos precios solo representan alrededor de 30 % del valor de construcción. Bajo ese esquema se les hace inviable ejecutar proyectos residenciales.

Ventas y alquileres
En los últimos años se ha visto una caída de entre 50 % y 60 % en las ventas de viviendas en la entidad carabobeña, detalló César López, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Carabobo.

Y si hablamos desde la pandemia hasta hoy, el número de transacciones inmobiliarias bajó casi 50 %, lo cual es terrible porque estamos hablando de la caída entre marzo y septiembre de un sector que ya había caído muchísimo y que estaba sumamente contraído”.

El vocero del sector inmobiliario en la región sostuvo que actualmente son muy pocos los carabobeños que tienen la solvencia económica requerida para comprar una vivienda. Antes de la pandemia, el grueso de los interesados en inmuebles residenciales eran personas con pequeños negocios, que con esfuerzo podían comprar alguna propiedad. Pero la paralización de la economía por las medidas de cuarentena cambió esa dinámica, ya que muchos dejaron de invertir en viviendas para intentar salvar sus negocios.

Los precios de los inmuebles residenciales dependen de muchos factores, como la cantidad de metros cuadrados que posean y la ubicación en la que estén. Según López, en Carabobo se pueden adquirir casas o apartamentos que van desde los 4000 o 5000 hasta 500.000 o un millón de dólares o más. Respecto al último caso, aseguró que es difícil conseguir compradores para ese tipo de viviendas, pero sí existen.

Olga Salas, quien también pertenece al gremio inmobiliario, coincidió con López sobre la contracción del sector. Durante los últimos siete meses la oferta de inmuebles residenciales se incrementó, mientras que los precios se desplomaron aún más. “Las ventas que se están concretando ahorita son por un tema de aprovechar los bajos precios. Es un nuevo propietario que es selectivo y se da el lujo de escoger dada la sobreoferta que hay”.

Igual que con las ventas, la oferta de alquileres se incrementó, lo cual impactó en el comportamiento de los potenciales arrendatarios. Cuando la oferta era reducida y la demanda mucha, “absorbían cualquier opción que se les diera”. Sin embargo, hoy pueden ser más selectivos y, ante el recrudecimiento de las fallas de los servicios, prefieren alquilar espacios con planta eléctrica y pozos. Salas aseveró que cuando los inmuebles no cuentan con esos dos elementos, se dificulta concretar el alquiler.

La también economista mencionó que la reciente caída en los precios podría responder también a casos puntuales como: propietarios varados fuera de Venezuela que decidieron liquidar todos sus activos en el país y sacar al resto de su familia; y personas que optaron por vender sus viviendas o locales para poder pagar alguna operación quirúrgica, atenderse alguna enfermedad terminal e, incluso, pagar la hospitalización por COVID-19 de algún familiar.

Las proyecciones para el cierre de 2020 alejan todavía más a la gran mayoría de los carabobeños de la posibilidad de comprar una vivienda. Según estimaciones de la revista especializada FocusEconomics, la economía venezolana caería este año 23,7 %, la inflación cerraría en 2685 % y la tasa de cambio alcanzaría los 995.600 bolívares por dólar.

Mientras, Daniel espera con resignación el aumento del canon de arrendamiento del anexo en el que vive, que lo dejará solo con 50 % de sus ingresos disponible para intentar sobrevivir cada mes.