La nueva ley de arrendamiento busca dinamizar la oferta de viviendas tras los sismos de junio. A pesar de los cambios aprobados a marcha forzada, propietarios en Caracas mantienen inmuebles vacíos por desconfianza, mientras el sector inmobiliario prevé una reactivación.
Caracas. Una nueva ley de arrendamiento intenta convencer a los propietarios de volver a alquilar sus viviendas en medio de una crisis habitacional agravada por los sismos de junio. Las reglas ahora son más flexibles, pero el temor a perder el control sobre los inmuebles todavía pesa entre quienes prefieren mantener su propiedad desocupada.
Luego del doblete sísmico del pasado 24 de junio, de magnitudes 7.2. y 7.5, que dejó daños en La Guaira, Caracas y otros tres estados, la Comisión Presidencial para la Reconstrucción, presidida por Francisco Garcés, informó en su último balance que 11.001 inmuebles inspeccionados presentan alto riesgo y no podrán ser habitados hasta su reconstrucción o demolición.
El dato forma parte de un balance de 60.785 inmuebles residenciales inspeccionados, según cifras oficiales divulgadas a finales de agosto. Para movilizar el mercado inmobiliario ante esta situación, la Asamblea Nacional (AN), bajo la presidencia de Jorge Rodríguez, aprobó en tiempo récord la “Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles destinada a viviendas”.
La norma establece reglas específicas para el alquiler de viviendas y busca facilitar que inmuebles disponibles entren nuevamente al mercado de arrendamiento. Entre sus puntos clave, el texto consagra la libre contratación para pactar el canon de mutuo acuerdo y autoriza su pago en divisas o en su equivalente en bolívares a la tasa oficial del Banco Central de Venezuela.
El canon es el monto que el inquilino paga al propietario por el uso de la vivienda. La normativa exige contratos privados por escrito, con opción a autenticarse en notarías públicas, y fija como límite hasta tres meses de alquiler por concepto de depósito de garantía.
La desconfianza persiste
Raúl Colmenares, propietario de un inmueble en la parroquia El Valle de Caracas, reside fuera de Venezuela desde hace más de diez años. Pese a la reforma legal, prefiere mantener el apartamento desocupado y bajo el cuidado de sus familiares.
“No creo en las instituciones venezolanas. Alquilar mi único patrimonio no es opción; pedir la desocupación o rescindir un contrato siempre ha sido un dolor de cabeza. Por más que cambien la ley, si el inquilino tiene niños, la Lopna los protege a ellos y no al dueño”, dijo a Crónica Uno.
Colmenares añadió que la falta de garantías en los tribunales impide asegurar la restitución del inmueble a sus legítimos propietarios.
“No se puede confiar ni en la policía. Ahí está el caso del señor uruguayo (José Breijó), a quien metieron preso y un funcionario ocupaba su vivienda ilegalmente. Mientras no tenga necesidad, mantendré mi apartamento desocupado”, sostuvo.
Al mismo tiempo que comparó la situación con otros países. “En España ocurre con los famosos ‘okupas’; los dueños siempre terminan perjudicados por un tema político”.
El caso que menciona Colmenares no es hipotético. José Breijó, ciudadano uruguayo-venezolano, recuperó en mayo de 2026 el apartamento que había quedado ocupado mientras estaba privado de libertad. El caso fue reportado públicamente como un ejemplo de las dificultades que enfrentan algunos propietarios para recuperar sus viviendas. Breijó falleció en agosto pasado tras ganar la disputa por su propiedad.
Límites para los alquileres
La ley tiene 27 artículos y establece un régimen especial para los contratos de alquiler de vivienda que se acuerden o formalicen después de su entrada en vigencia.
Los contratos que ya estaban vigentes no quedan modificados automáticamente por esta nueva norma y continúan sometidos al régimen legal anterior. Esto supone una diferencia relevante para propietarios e inquilinos que ya mantienen una relación de arrendamiento.
El canon acordado se mantiene durante la vigencia del contrato. Si este se renueva o prorroga, las partes pueden acordar un ajuste y, cuando el canon esté fijado en bolívares, el incremento no podrá superar la variación del índice de precios al consumidor publicada por el Banco Central de Venezuela durante el período de vigencia del contrato.
Otro punto relevante en el contexto de los sismos es que la norma prohíbe arrendar para vivienda inmuebles ubicados en zonas declaradas de alto riesgo, así como edificaciones construidas con materiales inadecuados o inmuebles producto de demoliciones o construcciones inconclusas que representen peligro para la vida, la seguridad o la salud.
La disposición adquiere especial importancia en un escenario en el que miles de inmuebles fueron inspeccionados después de los terremotos y algunos fueron considerados de alto riesgo.
Las vías para resolver conflictos
En cuanto a la vigencia y solución de controversias, el artículo 22 establece que el contrato finalizará por vencimiento del plazo, mutuo acuerdo, resolución anticipada, decisión unilateral del arrendatario o destrucción del inmueble.
El arrendador podrá exigir la rescisión anticipada ante el impago de dos cánones o servicios consecutivos, subarrendamientos no autorizados, daños graves a la propiedad, cambio del uso pactado o abandono.
En este punto, el texto definitivo de la ley establece tres períodos consecutivos de incumplimiento, tanto para el pago del canon como para los servicios públicos, antes de que el arrendador pueda demandar o solicitar la rescisión anticipada. La rescisión es la terminación del contrato antes de la fecha prevista cuando se cumple alguna de las causas establecidas por la ley o acordadas por las partes.
Asimismo, el Estado promoverá la actuación de jueces de paz y centros de mediación o arbitraje, de acuerdo con el artículo 26. Mientras que el artículo 27 otorga la competencia exclusiva de las órdenes de desalojo a los tribunales municipales o arbitrales.
La mediación y el arbitraje son mecanismos para intentar resolver una disputa sin recurrir necesariamente a un juicio ordinario. En el caso de los desalojos, la nueva normativa establece que la orden debe provenir de un tribunal de municipio o de un tribunal arbitral conforme a la ley.
El alquiler como última opción
Marta Correa, propietaria en la urbanización Vista Alegre de Caracas y residenciada en Argentina, señala que únicamente alquilaría a través de una firma inmobiliaria que resguarde sus derechos.
“No me interesa alquilar por ahora. Leí sobre la aprobación de la ley, pero las autoridades son las mismas que promovieron expropiaciones y ocupaciones. Si tomara la decisión, lo haría mediante una inmobiliaria que garantice un proceso sin traumas”, explicó.
Al ser consultada sobre si vendería su inmueble ante la reapertura de créditos hipotecarios tras los sismos, descartó la idea pues planea regresar al país.
“Comprar mi apartamento en Caracas me costó muchísimo esfuerzo. Mi intención es pasar mis últimos años en Venezuela y solo espero un cambio político para preparar el retorno; por eso no contemplo vender”, adujo.
Añadió que mantiene al día los pagos de condominio, electricidad, teléfono e internet. “Pago todo para evitar problemas. Sé de los juicios por morosidad en condominios, así que mantengo las cuentas saldadas mientras mis familiares limpian y cuidan el apartamento”.
La oportunidad del mercado
Por su parte, el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Pablo González Travieso, valoró de forma positiva la legislación al considerar que recoge los planteamientos del gremio para equilibrar la relación entre arrendadores y arrendatarios.
González destacó la libertad de contratación, la opción de fijar el canon en divisas o bolívares a tasa oficial, los mecanismos de arbitraje y las causales claras de rescisión contractual.
El dirigente gremial confía en que el nuevo marco jurídico ayude a restaurar la confianza de los propietarios y estimule la construcción de viviendas destinadas al arrendamiento.
“Para el sector inmobiliario, el reto será transformar este esquema en una oferta efectiva de inmuebles, inversión y actividad constructiva en un mercado condicionado durante años por trabas legales, falta de financiamiento y contracción del inventario”,
expuso.
La Cámara Inmobiliaria ya había planteado antes de la aprobación de esta ley la necesidad de revisar el marco jurídico del sector y había señalado que el inventario de viviendas no se había renovado durante 15 años, según declaraciones de González publicadas en marzo de 2026.
Para González, la promulgación marca un punto de inflexión para el mercado de alquileres y figura entre las principales novedades legislativas del sector en 2026.
El alcance de la ley, sin embargo, dependerá de que esa mayor flexibilidad contractual se traduzca efectivamente en más viviendas disponibles. La norma fue creada con el propósito declarado de promover el mercado inmobiliario nacional y fomentar el arrendamiento como mecanismo complementario y transitorio para atender las necesidades habitacionales.
